Suppression et fin du LMNP dès 2025 ? (changements et réformes)
La réforme du statut LMNP prévue pour 2025 vise à changer radicalement l'investissement locatif en France, en supprimant des avantages majeurs, dans le but de rééquilibrer le marché immobilier et augmenter les recettes de l'État.
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Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est depuis longtemps un pilier de l'investissement locatif en France, offrant des avantages fiscaux significatifs aux propriétaires.
Cependant, des changements majeurs se profilent à l'horizon 2025, suite à un rapport détaillé de 700 pages rédigé par la députée Annaïg Le Meur. Ce rapport propose une refonte complète du dispositif LMNP, visant à corriger ce que le gouvernement perçoit comme des déséquilibres dans le marché immobilier locatif.
➡️ À votre disposition, un tableau récapitulatif des changements potentiels du LMNP dès 2025 :
La première volonté du gouvernement est d'équilibrer la fiscalité entre location nue et meublée. Le régime actuel du LMNP crée une disparité fiscale significative entre ces deux modes de location. Le gouvernement cherche à harmoniser ces traitements fiscaux pour éviter des avantages disproportionnés en faveur de la location meublée.
Cela permettrait aussi selon ce rapport, de simplifier et d'harmoniser la fiscalité immobilière. La complexité du système fiscal actuel, avec ses multiples régimes et options, est jugée excessive tant pour les contribuables que pour l'administration fiscale. Une simplification qui vise à rendre le système plus transparent et équitable.
➡️ L'un des objectifs majeurs est aussi d'encourager les locations longue durée.
La prolifération des locations de courte durée, notamment via des plateformes comme Airbnb, a créé des tensions sur le marché du logement dans de nombreuses villes, en particulier dans les grandes villes (Paris, Rennes, Lyon, Bordeaux, Strasbourg, Montpellier) et les villes touristiques (Aix-en-Provence, La Rochelle).
Ces pratiques ont contribuées à la raréfaction des logements disponibles pour les résidents permanents dans de nombreuses métropoles. La réforme vise à rééquilibrer cette situation. Le gouvernement souhaite favoriser les locations de longue durée pour stabiliser le marché et assurer une offre suffisante pour les résidents permanents.
Ces mesures permettraient aussi de limiter la concurrence déloyale envers l'hôtellerie traditionnelle. L'essor des locations meublées de courte durée a eu un impact significatif sur l'industrie hôtelière traditionnelle. Certains hôtels, même à Paris (lors des Jeux Olympiques par exemple), peinent à atteindre des taux d'occupation satisfaisants face à cette nouvelle concurrence.
➡️ Evidemment, l'un des principaux enjeux de cette réforme est de générer de nouvelles recettes pour l'État.
Le statut LMNP est devenu l'une des niches fiscales les plus utilisées dans l'immobilier. Dans un contexte de recherche de nouvelles sources de revenus, le gouvernement voit dans la réforme du LMNP, une opportunité d'augmenter les recettes fiscales, afin de combler la dette.
L'un des avantages les plus attractifs du LMNP est la possibilité d'amortir le bien, permettant de réduire voire d'éliminer l'imposition pendant plusieurs années. Cette disposition est particulièrement visée par la réforme, car elle est perçue comme trop avantageuse par rapport à d'autres formes d'investissement.
Le premier gros changement concerne le passage du régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux ) au régime des bénéfices fonciers. Ce changement alignerait le traitement fiscal des locations meublées sur celui des locations nues.
L'une des mesures phares de la réforme est la suppression de la possibilité d'amortir le bien immobilier. Cette disposition, qui permettait de réduire considérablement la base imposable, disparaîtrait, augmentant de facto la charge fiscale des propriétaires.
Pour les locations meublées de longue durée (baux de plus de neuf mois), l'abattement forfaitaire actuel de 50% serait réduit à 40%. Cette mesure vise à encourager les locations de longue durée tout en réduisant légèrement l'avantage fiscal.
Les locations de courte durée, comme celles proposées sur des plateformes telles qu'Airbnb, verraient leur abattement forfaitaire réduit à 30%. Cette baisse plus importante vise à décourager les investissements axés uniquement sur la rentabilité à court terme et à favoriser la stabilité du marché locatif.
Le seuil de passage au statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP), actuellement fixé à 23 000 € de revenus locatifs annuels, serait relevé à 30 000 €. Ce relèvement vise à éviter un afflux massif d'investisseurs vers le statut LMP, qui offre certains avantages fiscaux tout en étant plus exigeant en termes de cotisations sociales.
➡️ La suppression de l'amortissement représente une perte significative pour les investisseurs LMNP.
Cette disposition permettait de réduire considérablement la base imposable, voire d'annuler l'imposition pendant plusieurs années. Avec la disparition de l'amortissement et la réduction des abattements forfaitaires, les propriétaires seront plus exposés à l'imposition dès les premières années de détention du bien, ce qui réduira leur cash-flow.
L'augmentation de la charge fiscale aura un impact direct sur la rentabilité des investissements LMNP. Les propriétaires devront revoir leurs projections financières et pourraient voir leurs revenus nets diminuer significativement.
Conséquences sur la revente des biens :
La fiscalité de la revente des biens en LMNP sera également affectée. Actuellement, le régime BIC permettait de bénéficier d'une plus-value favorable en raison de l'amortissement comptable qui n'était pas pris en compte lors du calcul de la plus-value immobilière.
Avec la réforme, les amortissements précédemment déduits seront intégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui augmentera la base imposable lors de la vente du bien. Un investisseur ayant amorti une partie significative de son bien pourrait voir sa plus-value fortement augmentée et donc être soumis à une imposition plus lourde au moment de la revente.
Face à ces changements potentiels, les investisseurs devront envisager de nouvelles stratégies.
La réforme envisagée du statut LMNP marque un tournant majeur dans le paysage de l'investissement locatif en France. Si elle est mise en œuvre telle que proposée, elle modifiera profondément l'attractivité et la rentabilité des investissements en location meublée.
Ces modifications visent à rééquilibrer le marché locatif, à simplifier la fiscalité immobilière et à répondre aux besoins de logements dans les zones tendues. Cependant, elles représentent un défi considérable pour les investisseurs actuels et futurs en LMNP.
Cependant, des changements majeurs se profilent à l'horizon 2025, suite à un rapport détaillé de 700 pages rédigé par la députée Annaïg Le Meur. Ce rapport propose une refonte complète du dispositif LMNP, visant à corriger ce que le gouvernement perçoit comme des déséquilibres dans le marché immobilier locatif.
➡️ À votre disposition, un tableau récapitulatif des changements potentiels du LMNP dès 2025 :
| Caractéristique | LMNP actuel | LMNP futur (2025) |
|---|---|---|
| Régime fiscal | BIC | Bénéfices Fonciers |
| Abattement forfaitaire | 50% | 40% (long terme) 30% (court terme) |
| Amortissement | Possible | Supprimé |
| Seuil LMP | 23 000 € | 30 000 € |
| Plus-value à la revente | Favorable | Moins favorable |
| Orientation fiscale | Locations courtes | Locations longues |
| Rentabilité nette | Élevée | Réduite |
Pourquoi le gouvernement veut-il mettre fin au LMNP ?
1. Corriger le déséquilibre fiscale :
La première volonté du gouvernement est d'équilibrer la fiscalité entre location nue et meublée. Le régime actuel du LMNP crée une disparité fiscale significative entre ces deux modes de location. Le gouvernement cherche à harmoniser ces traitements fiscaux pour éviter des avantages disproportionnés en faveur de la location meublée.
Cela permettrait aussi selon ce rapport, de simplifier et d'harmoniser la fiscalité immobilière. La complexité du système fiscal actuel, avec ses multiples régimes et options, est jugée excessive tant pour les contribuables que pour l'administration fiscale. Une simplification qui vise à rendre le système plus transparent et équitable.
2. Réguler le marché locatif :
➡️ L'un des objectifs majeurs est aussi d'encourager les locations longue durée.
La prolifération des locations de courte durée, notamment via des plateformes comme Airbnb, a créé des tensions sur le marché du logement dans de nombreuses villes, en particulier dans les grandes villes (Paris, Rennes, Lyon, Bordeaux, Strasbourg, Montpellier) et les villes touristiques (Aix-en-Provence, La Rochelle).
Ces pratiques ont contribuées à la raréfaction des logements disponibles pour les résidents permanents dans de nombreuses métropoles. La réforme vise à rééquilibrer cette situation. Le gouvernement souhaite favoriser les locations de longue durée pour stabiliser le marché et assurer une offre suffisante pour les résidents permanents.
Ces mesures permettraient aussi de limiter la concurrence déloyale envers l'hôtellerie traditionnelle. L'essor des locations meublées de courte durée a eu un impact significatif sur l'industrie hôtelière traditionnelle. Certains hôtels, même à Paris (lors des Jeux Olympiques par exemple), peinent à atteindre des taux d'occupation satisfaisants face à cette nouvelle concurrence.
3. Optimiser les recettes fiscales :
➡️ Evidemment, l'un des principaux enjeux de cette réforme est de générer de nouvelles recettes pour l'État.
Le statut LMNP est devenu l'une des niches fiscales les plus utilisées dans l'immobilier. Dans un contexte de recherche de nouvelles sources de revenus, le gouvernement voit dans la réforme du LMNP, une opportunité d'augmenter les recettes fiscales, afin de combler la dette.
L'un des avantages les plus attractifs du LMNP est la possibilité d'amortir le bien, permettant de réduire voire d'éliminer l'imposition pendant plusieurs années. Cette disposition est particulièrement visée par la réforme, car elle est perçue comme trop avantageuse par rapport à d'autres formes d'investissement.
Les réformes envisagées au LMNP :
Passage du BIC au Foncier :
Le premier gros changement concerne le passage du régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux ) au régime des bénéfices fonciers. Ce changement alignerait le traitement fiscal des locations meublées sur celui des locations nues.
Suppression de l'amortissement :
L'une des mesures phares de la réforme est la suppression de la possibilité d'amortir le bien immobilier. Cette disposition, qui permettait de réduire considérablement la base imposable, disparaîtrait, augmentant de facto la charge fiscale des propriétaires.
Ajustement des abattements forfaitaires :
Pour les locations meublées de longue durée (baux de plus de neuf mois), l'abattement forfaitaire actuel de 50% serait réduit à 40%. Cette mesure vise à encourager les locations de longue durée tout en réduisant légèrement l'avantage fiscal.
Les locations de courte durée, comme celles proposées sur des plateformes telles qu'Airbnb, verraient leur abattement forfaitaire réduit à 30%. Cette baisse plus importante vise à décourager les investissements axés uniquement sur la rentabilité à court terme et à favoriser la stabilité du marché locatif.
Modification des seuils :
Le seuil de passage au statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP), actuellement fixé à 23 000 € de revenus locatifs annuels, serait relevé à 30 000 €. Ce relèvement vise à éviter un afflux massif d'investisseurs vers le statut LMP, qui offre certains avantages fiscaux tout en étant plus exigeant en termes de cotisations sociales.
Conséquences pour les investisseurs LMNP :
Fiscalité nettement moins intéressante :
➡️ La suppression de l'amortissement représente une perte significative pour les investisseurs LMNP.
Cette disposition permettait de réduire considérablement la base imposable, voire d'annuler l'imposition pendant plusieurs années. Avec la disparition de l'amortissement et la réduction des abattements forfaitaires, les propriétaires seront plus exposés à l'imposition dès les premières années de détention du bien, ce qui réduira leur cash-flow.
Diminution de la rentabilité :
L'augmentation de la charge fiscale aura un impact direct sur la rentabilité des investissements LMNP. Les propriétaires devront revoir leurs projections financières et pourraient voir leurs revenus nets diminuer significativement.
Conséquences sur la revente des biens :
La fiscalité de la revente des biens en LMNP sera également affectée. Actuellement, le régime BIC permettait de bénéficier d'une plus-value favorable en raison de l'amortissement comptable qui n'était pas pris en compte lors du calcul de la plus-value immobilière.
Avec la réforme, les amortissements précédemment déduits seront intégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui augmentera la base imposable lors de la vente du bien. Un investisseur ayant amorti une partie significative de son bien pourrait voir sa plus-value fortement augmentée et donc être soumis à une imposition plus lourde au moment de la revente.
Quelle stratégie adopter face à ces changements ?
Face à ces changements potentiels, les investisseurs devront envisager de nouvelles stratégies.
- Passage au statut LMP : Certains investisseurs pourraient choisir de passer au statut de Loueur Meublé Professionnel, qui conserverait certains avantages fiscaux, mais impliquerait aussi des obligations plus importantes.
- Création d'une SCI : La création d'une Société Civile Immobilière pourrait offrir une alternative intéressante, permettant une gestion fiscale différente et potentiellement plus avantageuse selon la situation de l'investisseur.
- Investissement immobilier à l'étranger : Certains investisseurs pourraient se tourner vers des marchés immobiliers étrangers offrant des conditions fiscales plus avantageuses.
- Vente anticipée des biens : Face à la pression croissante de l'État et à la diminution de la rentabilité, certains propriétaires pourraient décider de vendre leurs biens LMNP avant l'entrée en vigueur de la réforme.
Notre opinion face à cette réforme :
La réforme envisagée du statut LMNP marque un tournant majeur dans le paysage de l'investissement locatif en France. Si elle est mise en œuvre telle que proposée, elle modifiera profondément l'attractivité et la rentabilité des investissements en location meublée.
Récapitulatif des changements prévus :
- Passage du régime BIC au régime des bénéfices fonciers
- Suppression de l'amortissement
- Réduction des abattements forfaitaires
- Rehaussement du seuil de passage en LMP
Ces modifications visent à rééquilibrer le marché locatif, à simplifier la fiscalité immobilière et à répondre aux besoins de logements dans les zones tendues. Cependant, elles représentent un défi considérable pour les investisseurs actuels et futurs en LMNP.
⚠️ Important :
Il est important de noter que ces mesures sont encore à l'état de projet et que leur mise en œuvre, ainsi que leur calendrier exact, restent incertains. Les investisseurs doivent rester attentifs aux évolutions législatives et se préparer à adapter leurs stratégies d'investissement en conséquence.